Jornada sobre la Ley 13/2015, una visión práctica y transversal

El pasado jueves, 21 de abril 2016, asistí a la enésima, aunque no menos interesante y didáctica, jornada sobre la nueva ley 13/2015. (enlace al programa)

Lo que me motivó principalmente a asistir fue la parte del programa dedicado a la repercusión de la ley, sobre el patrimonio municipal, el urbanismo y el medio ambiente.

En un día extrañamente soleado, sobre todo porque el día anterior y posterior llovió a mares, y en los pies de una Sierra Nevada que hacía gala de su apellido, siendo fin del mes de abril una copiosa nevada, se podría vislumbrar desde el Hotel donde se celebró el evento en el municipio de Monachil (Granada).

300 personas, según la organización, se dieron cita al evento, con una variada representación profesional, desde técnicos de diversa especialidad, juristas y representantes de la administración local y estatal. 

Quiero destacar el esfuerzo del Colegio de Registradores de Andalucía Oriental, en general, y de dos de sus registradores, D. Joaquín Delgado y D. Jesús Camy, en particular, por su dedicación y divulgación del intercambio de información, opinión y sobre todo conocimientos sobre esta nueva ley que afecta a tantos sectores, pero sobre todo al ciudadano usuario de los servicios público-privados en el mercado inmobiliario.

A medida que esta ley va ganado en edad, hay cada vez menos opinión y más explicación sobre cómo manejarla y sacar el partido adecuado a los objetivos marcados desde su creación.

Ya di mi opinión sobre el borrador que circulaba desde un año antes de la publicación en el BOE de la mencionada ley. Y desde entonces cada vez tengo más claro que por un lado hay que poner en práctica lo que se dicta en la ley, pero no hay que cejar en el empeño de mejorarla, porque quien piense que esta ley ya tiene poco o ningún margen de mejora e que vive en otra realidad.

En la parte de la mañana, no se aportó nada nuevo sobre lo que ya se lleva hablando desde incluso antes que se aprobase la ley, aunque no por ello menos interesante.

Sin embargo, sí que se lanzaron mensajes muy concretos que a buen seguro deben dar que pensar sobre precisamente ese ánimo de mejorar la ley, al conocer los aspectos mejorables por no decir erróneos de la ley.

Jesús Camy, registrador de la propiedad, dijo,

“En 5 años los bancos no harán hipotecas sobre fincas no coordinadas”

Joaquín Delgado, registrador de la propiedad, expuso las ventajas de georreferenciar

 “Seguridad Jurídica,   frente a propietarios colindantes, frente a todos “erga omnes” y frente a la actuación administrativa”

“Valor añadido a la finca: de venta, en garantía y en subasta”

Pablo Puyal, adjunto a la Directora General del Catastro, dijo,

 “La ley obliga a describir la finca registral ajustándose a realidad física y  jurídica extra registral”

“El informe de validación catastral NO válida la legalidad de la operación que  se pretende”

Manuel Alcázar, profesor de la EPS Jaén, dijo,

“El técnico competente tiene como función principal plasmar la realidad  inmobiliaria. Para ello debe usar varias fuentes, que no sólo incluye la georreferenciación de la realidad física, sino aunar otro tipo de informaciones que reflejen la realidad del inmueble”

“La formación del técnico competente no solo estriba en la capacitación de una titulación académica concreta, sino que debe contener conocimientos o competentes de diferentes ciencias como las materias geomática, jurídica, agronómica, urbanística y administrativa”

Daniel García, Arquitecto, dijo,

“La generación del GML acerca al ciudadano a las herramientas tecnológicas actuales, como Google Earth, donde pueden ver su propiedad en un entorno amigable y entendible”

En la sesión de tarde fue donde se puso de manifiesto como esta ley nació huérfana al no haber incluido de forma explícita a un operador importante en el tráfico inmobiliario, que no es otro que la Administración, en cualquiera de sus niveles, estatal, autonómico, y local.

Es vox populi ese dicho de “la administración es la primera incumplidora de las leyes que genera”, y quizá ese es el motivo que hizo no incluirlas…

Volviendo al contenido de las sesiones de tarde,

Eva Gamero, Jefa de Inspección Área de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Consejería de MA y OT Junta Andalucía,  comenzó con un claro apoyo a esta ley que para ella supone

“una lengua franca que permite la verdadera coordinación catastral, registral y urbanística”

poniendo en valor que se va a poder, desde estos momentos con esta nueva ley, disponer de la localización precisa de las fincas registrales, las actuaciones de disciplina urbanística serán mucho más fiables pero sobre todo justas con los incumplidores de la legalidad urbanística.

Luis Ángel Gollonet, magistrado del TSJA Sala contencioso Administrativo, que destacó la pertinencia en la aprobación de esta nueva ley, sobre todo por el momento de avance tecnológico que sin duda ayuda a que la misma pueda ponerse en marcha y ser útil. Por otro lado, puso de manifiesto el carácter restrictivo que la ley tiene en cuanto a eliminar la posibilidad de actuaciones judiciales en determinados casos, y por tanto reivindicaba el papel de la tutela judicial efectiva que ahora queda en manos de notarios y registradores.

Debo decir que me sentí defraudado en esta ponencia, ya que el magistrado no comentó en ningún momento nada sobre el título de su ponencia, en relación a la utilización de bases gráficas en los procedimientos judiciales, o al menos, no como yo habría deseado que hubiera expuesto. Al final de las exposiciones, en el debate, formulé una pregunta al respecto, que luego ampliaré con más detalles.

Jesús Montoya, Secretario general de administración local. Mi percepción sobre lo dicho en esa ponencia fue que, si bien la administración es muy consciente de sus deberes para con esta nueva ley, sobre todo en lo que respecta a la obligatoria inscripción en el registro de los bienes de patrimonio municipal, no parece que sea una prioridad acometerla, bien por la falta de recursos, bien por la falta de coraje político (esto es de mi cosecha). Es una pena, que la falta de inscripción de bienes públicos que colinden con los bienes privados, y en los que la ley explícitamente obliga a informar al registro de la propiedad sobre su colindancia, los eternos tiempos manejados por la administración fundamentados en la “manida” excusa de falta de recursos, y apoyado en la lógica defensa de lo público, en referencia a la protección por silencio positivo de esos bienes, dejan al ciudadano indefenso ante este caos que sume en la más absoluta impotencia a los operadores y sus patrocinados.

Begoña Longas, registradora de la propiedad, expuso con una visión muy acertada, el avance en protección del medio ambiente con esta nueva ley, al poder dotar al registro de la propiedad de información georreferenciada con la que contrastar los bienes sujetos a protección medioambiental.

Hizo mención a la visión expresada hace muchos años por Jorge Requejo, registrador de la propiedad y unos de los emprendedores dentro del Colegio de Registradores de la aplicación Geobase, sobre las ventajas para la administración de poder contar de un sistema de información territorial vinculando fincas registrales y delimitaciones medioambientales; así como para la ciudadanía por la posibilidad de conocer las limitaciones públicas a la propiedad privada, aspectos éstos de importante interés para los compradores de buena fe.

Sobre esto último debo decir que me parece encomiable la visión de los registradores, desde hace lustros, sobre la información territorial y las limitaciones sobre ésta de lo público y lo privado; pero por otro lado me parece lamentablemente que en España seguimos teniendo un gran problema de actitud, que no aptitud, porque si un grupo de juristas deben promover una iniciativa de tan alto contenido técnico, y la entidad que debiera hacerlo, el Catastro, ni siquiera muestra interés más allá de incluir en su cartografía algunos datos de dominio público, es claramente notorio que algo falla.

Recomiendo echar un vistazo a la presentación (en inglés) de Marc Nicodet, Ingeniero Geómetra de la oficina federal de Catastro en Suiza, donde explica el proyecto del “Catastro de las restricciones públicas reguladas”.

O en la web oficial http://www.cadastre.ch/internet/kataster/en/home.html

Como decía anteriormente, al finalizar esta sesión de tarde estaba previsto un debate que, debido a los tiempos, no pudo ser lo más amplio que hubiera deseado, pero al menos me permitió tomar la palabra para en primer lugar hacer una reflexión, y en segundo lugar hacer una pregunta al ponente, magistrado del TSJA.

La reflexión fue motivada por el comentario realizado por uno de los ponentes sobre la adecuación a los tiempos que corren para la reforma de la ley (sobre todo por el tema de la georreferenciación de fincas), debido a la mejora tecnológica que disfrutamos, y que sin lugar a dudas podría permitir la aplicación de dicha ley, y en caso contrario como ha ocurrido hasta ahora, sencillamente no era posible.

Puse de manifiesto que, durante más de cien años en casi todo el territorio europeo se está aplicando una ley similar, a la aprobada aquí hace menos de un año, donde topógrafos y notarios facilitan información técnica georreferenciada y jurídica al catastro y los registros de la propiedad, sin tener a su disposición tecnología actual. Como ejemplo de eficiencia, una estadística oficial del Länder alemán Baja Sajonia (similar en tamaño y población a Cataluña), resultó que en el año 2010 hubo sólo 3 casos sobre disputas de linderos.

Quizá sea esa la razón, amén de las ingentes cantidades de dinero que durante lustros la Unión Europea financió a España en proyectos catastrales, para que ahora cuando la movilidad de ciudadanos y la protección de los bienes de los mismos sea una prioridad, lo que motivó esta reforma de ley, que sin duda supone un hito para la mejora de la protección jurídica de los ciudadanos, pero que se queda muy corta, y debe ampliar su alcance.

Dos puntos flacos, en esta ley, han sido:

o   En primer lugar, la no explicita definición del “técnico competente” dejando de forma ambigua la aplicación de las importantes actuaciones técnicos en manos de técnicos que se autodenominen competentes, cuando en la parte jurídica existen desde hace mucho tiempo los notarios y registradores con además de una alta cualificación, un adecuado control de sus funciones por el Estado.

o   En segundo lugar, la no implicación de las administraciones públicas en la actividad necesaria para la ley pueda cumplir los objetivos.

Estos dos puntos flacos, podrían ser resueltos actuando de forma conjunta, capacitando al cuerpo de técnicos competentes, siguiendo un proceso de acreditación por la administración; solventando la precariedad de recursos de la administración profundizando en la colaboración público-privada, en al que este cuerpo de técnicos podría dar salida al atasco de definición y delimitación del patrimonio público que supone amplificar el mayor enemigo del tráfico inmobiliario: el encarecimiento de los procesos en tiempo y dinero…cuando no el freno indefinido del tráfico.

La pregunta que le hice al magistrado fue, si cree que deben tomarse medidas para incluir algún tipo de reglamento o norma sobre como deben argumentarse las sentencias sobre resoluciones en disputas de linderos, para que dichas sentencias puedan seguir el patrón de lo indicado en la Ley hipotecaria para inscripciones de representaciones gráficas y rectificaciones de superficie, en su caso.

La respuesta fue, ” Que considera que no es culpa de los jueces como se describan los inmuebles tras una sentencia, sino más los abogados en sus demandas son los que debieran formular la descripción de los inmuebles sobre los que se debate su ubicación. aunque si bien considera adecuado que debiera haber alguna norma a seguir para evitar que las sentencias no describan adecuadamente lo que en ellas se decide”

Como conclusión final, sólo quiero añadir que aun siendo esta reforma ley un importante paso dado, le queda mucho por corregir, y lo más inminente sin duda es la definición explícita del técnico competente, ya que de lo contrario, el deseo del magistrado de retomar la tutela judicial efectiva se convierta en un hecho debido a la gran cantidad de información errónea que empezará a entrar en los registro de la propiedad, que bajo la protección del articulo 38, provocará aun más pleitos que los que hay ahora; y la inclusión en estas nuevas correcciones de la ley a las administraciones, sobre todo la competente en dominio público hidráulico, vías pecuarias, monte público, etc., se convierten en puntos claves para que el tráfico jurídico no se frene.

Tendremos que seguir empujando

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4 respuestas a Jornada sobre la Ley 13/2015, una visión práctica y transversal

  1. Jose Luis Ayllon dijo:

    Enhorabuena Pedro y gracias por escribir. Sobre todo para mí que no he asistido a esta enésima jornada. Es por ello de agradecer este resumen tan bien hecho, y donde puedo comprobar que se sigue sin exponer Los Deslindes de Términos Municipales, Capitales de Provincias…etc. Y de la contribución que podría aportar, el Técnico Competente del que nos hablas. Estoy de acuerdo contigo en que esta reforma es un importante paso. Seguro que poco a poco se adecuará a las necesidades de los Consumidores.

    Saludos.

  2. Juan G-Meneses dijo:

    Totalmente de acuerdo contigo, Pedro. Tus comentarios son acertados. La ley, en efecto, ha nacido con muchos defectos y hay que mejorarla. La idea ha sido comenzar a abrir este camino e ir puliendo lo necesario a medida que la experiencia nos enseñe lo que ocurre en el devenir de la ley. Empleando un símil náutico, si esperamos a que el barco esté pertrechado por completo, jamás abandonaremos el puerto. Piensa que llevamos 150 años de ley hipotecaria y todavía no hemos alcanzado la ansiada coordinación con la realidad física.
    Respecto de las dos grandes carencias de la ley que señalas, en cuanto a los técnicos competentes, en las dos jornadas en las que he intervenido como ponente, contando en Almería más o menos lo mismo que mis compañeros a los que has escuchado, he detectado que la preocupación de los técnicos, hablando de técnicos en general, (topógrafos, aparejadores, ingenieros técnicos agrícolas, etc.) es, precisamente, quiénes son esos técnicos. E incluso en algunos casos, quiénes no son o no pueden ser. La ley podía haberse mostrado más precisa.
    En cuanto a la Administración, te diría que sin comentarios. Es la gran incumplidora. Es inimaginable el número de propiedades que deberían estar inscritas, por imperativo legal, y no lo están.
    Sí quiero romper una lanza en favor del catastro. Pablo Puyal, uno de los redactores materiales de la ley, se ha tomado muy en serio su aplicación y su divulgación. Y te puedo decir, porque me toca aplicar la ley todos los días, que el catastro, a través de su oficina virtual, está trabajando lo inimaginable para lograr que todo salga bien. Lo que es más importante, lo está haciendo en estrecha colaboración con nosotros, los registradores, escuchando, te diría que por primera vez en muchos lustros, nuestras sugerencias, adaptándose a nuestras necesidades reales en la práctica y demás.
    Para nosotros esta ley es una auténtica revolución. Estoy de acuerdo con mi compañero Jesús Camy en su vaticinio sobre la banca. Su clarividencia es proverbial. Pero nos queda un larguísimo camino para lograr que fluya con la misma suavidad con que la ley hipotecaria lo ha hecho hasta la fecha. En nuestras manos queda el rigor para lograr que el artículo 38 no se vuelva contra el legislador. Puedes estar seguro que miraremos con lupa las bases gráficas a las que les demos entrada en nuestros registros.
    Saludos

  3. Pingback: Administración pública contra Tráfico inmobiliario. Parte I - Historias de un GeómetraHistorias de un Geómetra

  4. Respondiendo a Juan G-Meneses en cuanto a la preocupación de los técnicos sobre cual es el técnico competente, indicarle, con todo el respeto a el resto de los técnicos, que la única Ingeniería con formación en Geodesia y Cartografía Matemática, que es la que se necesita para saber Georreferenciar es la Ingeniería Técnica en Topografía, actual Grado en Geomática y Topografía. El resto no tienen formación para ello, y se dedican a demostrarlo todos los días. Los topógrafos (usar esta palabra cuando el técnico sea alguno de los dos referidos con anterioridad) llevamos toda la vida siendo los expertos en la delimitación de la propiedad, mediante procedimientos ante catastro o judiciales. Por lo tanto que no vengan ahora a salir técnicos competentes de debajo de las piedras, porqué no lo son. Y en Catastro, Registro y Notariado saben que somos los más competentes para ello. Y el que no lo supiera, se está dando cuenta ahora.

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