La Catastrometría y el derecho de superficie

Existen ciencias que, con determinada capacidad, pueden servir para cuantificar medidas para luego representarlas sobre un mapa o plano.

Así tenemos a la Topometría (de “topo-” y “-metría”). Conjunto de las mediciones efectuadas sobre el terreno para la realización de planos y mapas. Aunque si bien es cierto que esta palabra no existe en el diccionario de la Real Academia Española, es el equivalente a la misma, topografía, la que sí lo hace.

topografía.

(Del gr. τόπος, lugar, y -grafía).

  1. f.Arte de describir y delinear detalladamente la superficie de un terreno.

  2. f.Conjunto de particularidades que presenta un terreno en su configuración superficial.

También tenemos, la Fotogrametría,

fotogrametría.

(De foto-, -grama y -metría).

  1. f.Procedimiento para obtener planos de grandes extensiones de terreno por medio de fotografías, tomadas generalmente desde una aeronave.

Ampliando esta definición en la Wikipedia

La fotogrametría es una técnica para determinar las propiedades geométricas de los objetos y las situaciones espaciales a partir de imágenes fotográficas. Puede ser de corto o largo alcance.

La palabra fotogrametría deriva del vocablo “fotograma” (de “phos”, “photós”, luz, y “gramma”, trazado, dibujo), como algo listo, disponible (una foto), y “metrón”, medir.

Por lo que resulta que el concepto de fotogrametría es: “medir sobre fotos”. Si trabajamos con una foto podemos obtener información en primera instancia de la geometría del objeto, es decir, información bidimensional. Si trabajamos con dos fotos, en la zona común a éstas (zona de solape), podremos tener visión estereoscópica; o dicho de otro modo, información tridimensional.

Básicamente, es una técnica de medición de coordenadas 3D, también llamada captura de movimiento, que utiliza fotografías u otros sistemas de percepción remota junto con puntos de referencia topográficos sobre el terreno, como medio fundamental para la medición.

 

Al igual que topometría, tampoco existe en el diccionario de la Real Academia Española, la palabra “Catastrometría”. Es natural ya que es una palabra inventada por mí, debido al caso que voy a pasar a relatar y que a buena cuenta puede describir la verdadera finalidad de Catastro y lo importante de conocerla para evitar problemas.

Me gustaría iniciar con un par de introducciones, una de corte geométrico y otra del ámbito jurídico que creo importante resaltar.

Por un lado es un hecho que la Geometría, además de interesante, es un tanto caprichosa, así podemos tener figuras geométricas que aun teniendo diferentes configuraciones perimetrales contienen la misma superficie, a continuación varios ejemplos.

esquema areas

Para continuar con otra introducción quisiera hablar sobre un derecho, muy desconocido quizá por la amplia mayoría de los ciudadanos. Se trata del derecho de superficie.

Hay un magnífico artículo de María Ángeles Espilez Murciano, publicado en la revista Catastro CT nº 66 de octubre 2009, titulado “El derecho de superficie y el titular catastral”.

Recomiendo leer íntegro el citado artículo, pero voy a extraer varios párrafos del mismo con la intención de relacionar el trasfondo expuesto en dicho artículo con la finalidad del Catastro.

 

– Consideración de inmueble del derecho de superficie en el ámbito del Catastro Inmobiliario: El artículo 6.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante TRLCI) dispone que: “Tendrán la consideración de bienes inmuebles … c) El ámbito espacial de un derecho de superficie …”.

Por lo tanto la primera conclusión es que la constitución de un derecho de superficie origina un inmueble a efectos catastrales, lo que trae como consecuencia inmediata la asignación de una referencia catastral.

 

– La titularidad catastral del derecho de superficie y su incidencia en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles: El artículo 9 del TRLCI dispone que: “Son titulares catastrales las personas naturales o jurídicas, dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos: … c) derecho real de superficie”.

Por tanto el derecho de superficie, ya sea sobre la totalidad como sobre parte de un bien inmueble, da lugar a la titularidad catastral. El hecho de que la superficie fuese un derecho que origina la titularidad catastral no es nuevo, y si bien, en el ámbito del derecho civil, el derecho de superficie ha sido discutido por varias razones: en sus elementos, forma de constitución, etc., no ha ocurrido lo mismo en el ámbito tributario.

Por tanto es claro que un titular catastral lo es por el simple hecho de tener un derecho de superficie, que desde la perspectiva tributaria es sencillo de conformar, usando para ello cualquier tipo de título (privado, escritura, inscripción registral), o la declaración en algunas de las diversas revisiones catastrales donde se afirma ser titular. De ahí que la propia ley del Catastro otorga al Registro de la propiedad los pronunciamientos últimos y con el peso jurídico que le corresponde.

También es claro, que la determinación de la superficie es un elemento primordial en el Catastro, ya que es ese el aspecto clave junto al valor catastral que multiplicados por los parámetros asignados dan como resultado el impuesto de bienes inmuebles (IBI).

Superficie x valor catastral x parámetros = Impuesto

Así ya empezamos todos a intuir que el aspecto geométrico verdaderamente importante de la cartografía catastral es la superficie, y no la situación de los límites georreferenciados que encuadran a la misma.

La cartografía catastral es por definición un elemento continuo, es decir, el parcelario se conforma de forma que aparece todo el territorio parcelado. Es importante mencionar que ese parcelario sólo comprende los bienes inmuebles (parcelas y construcciones) que están sujetos al impuesto, y aquellos que no lo están básicamente como las vías de transporte, ríos, caminos, etc; a los que se les denomina a menudo como descuentos topográficos y en otros casos como BICE (Bienes Inmuebles de Características Espaciales).

Por tanto, las superficies de cada parcela conforman un puzzle que puede resultar muy difícil o complicado de alterar por la afección que tienen para con los colindantes. Esta complicación hace que normalmente en Catastro sean muy reacios a modificar límites de parcelas.

 

Pues bien, hace 10 meses realicé un trabajo a un cliente donde la finalidad del mismo era producir el plano que delimitaba una propiedad y su colindante las cuales estaban mal delimitadas en catastro. Este cliente es alemán, y todavía recuerdo como le tuve que explicar las diferencias entre el Catastro Español y el Alemán…

Una vez realizado el plano y la conformidad de colindantes, el cliente hizo la gestión de subsanación, y hace escasos días ha recibido la conformidad del cambio propuesto…pero….siempre hay un pero.

Aparentemente se ha conseguido lo que se buscaba, pero si comprobamos los datos vemos que no.

Este era el estado catastral antes de la propuesta de subsanación (línea azul limites catastrales en 2014)

plano0

Este es levantamiento y linderos con sus superficies entregados en Catastro, que ya contemplan la rectificación propuesta, de acuerdo a lindes tomadas en campo, con conformidad del colindante y de acuerdo con los títulos de propiedad (líneas amarillas límites de la delimitación sobre terreno de acuerdo con títulos de propiedad).

plano1

Y este es el resultado, tras diez meses, de la alteración catastral (línea magenta límites catastrales en 2015)

plano2

El primer comentario a reseñar es que Catastro sigue manteniendo las dos parcelas (de 542 m2 cada una) a pesar de que sólo existe una, pero eso es admisible porque registralmente existen dos fincas, por tanto CORRECTO

El segundo comentario es que teniendo en cuenta la premisa anterior, la suma de las superficies de las dos parcelas catastrales coincide con la parcela total (en mi plano), por tanto CORRECTO

El tercer comentario es que como los límites norte y oeste (arriba e izquierda) no se ha aportado la conformidad de los colindantes no los han modificado, por tanto CORRECTO

plano3

Pero debido a ese pequeño detalle, han decidido (en Catastro) bajo su propio criterio “redefinir” la línea límite entre ambas propiedades (parcela de 1084 m2 y 782 m2), que SÍ tenía la conformidad de linderos, para que la superficie propuesta y resultante sea la misma. Y como puede observarse han girado ese lindero.

Y aquí es donde está la prueba sobre la finalidad de Catastro. No es su función definir la delimitación de las propiedades, aun cuando los propietarios declaran la geometría de las mismas, lo único que interesa en Catastro son las titularidades y las superficies, todo ello basado en el derecho de superficie que tan eficientemente aplican para la justicia fiscal en la imposición del tributo local, más conocido como Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Si a esto añadimos la última iniciativa de la Dirección General del Catastro sobre añadir a su cartografía una etiqueta que muestra la correspondencia de la finca registral con la parcela catastral, podemos todos intuir como la polémica puede estar servida.

Catastro registral

Esto hace que me venga a la cabeza aquello de “mezclar peras con manzanas”

peras y manzanas

Las Peras:

El registro de la propiedad y el notariado, velando y aportando seguridad al derecho sobre las cosas.

Las Manzanas:

El Catastro definiendo las cosas que deberán tributar sin importar la localización de la delimitación de estas cosas sino su superficie.

El resto del mundo:

Seguimos sin que nadie se haga cargo de prevenir situaciones de disputas como la que sufrí hace un par de días, cuando al visitar un terreno para evaluar cómo proceder en un caso de disputa sobre linderos, el vecino contrario se acercó disparando un arma al aire y vociferando que nos alejemos de ese vallado que nos pega un tiro, y argumentando “que su escritura y el catastro le da la razón sobre ese lindero

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3 respuestas a La Catastrometría y el derecho de superficie

  1. pserranoana dijo:

    Reblogueó esto en y comentado:
    Qué difícil se hace con tanta ley… en lugar de facilitar, se complica…

  2. Antonio Sáez dijo:

    Interesante, se sufre a menudo, pero esto final, es decir la unión de catastro y registro, ¿no es lo que se pretende realizar con las bases gráficas?

  3. carlos spain dijo:

    Al Ministerio de Hacienda no le interesa actualizar la correspondencia de la finca registral con la parcela catastral, porque en la mayoría de casos la superficie en escritura es menor a la superficie por la que se pagan impuestos.. y Hacienda dejaría de ingresar por ello.
    Sería maravilloso y justo que el Ministerio corrigiera los desfases, pero no lo va a hacer de oficio.. Si lo hiciera se evitarían costosos litigios entre particulares a cuenta de: “te has comido parte del ancho de mi calle”, o “tengo 8 metros de fachada en mi escritura y no los veo” cuando alguno coloca el mohón de su lindero más allá de lo que le pertenece..
    No fue Cristóbal Montoro quien dijo que: “..Al César lo que es del César, y a Dios lo que es de Dios”? ..pues eso, que a cada cual le den lo suyo.. 😉

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