Delimitación de la “Obra Nueva” en la inscripción registral

Es necesario destacar que la reforma de la leyes hipotecaria y del catastro, no venían completas y por tanto tanto la Dirección General del Catastro (DGC) como la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) han ampliado con resoluciones los detalles a tener en cuenta en los múltiples procesos reformados.

Se han estudiado y revisado, sobre todo por el alcance técnico topográfico que han propuesto, sendas resoluciones de final de octubre, una para los registradores y otra para los notarios.

Sin embargo, parece haber pasado algo desapercibida una resolución-circular de 3 de noviembre de 2015, donde entre otras cosas se dice lo siguiente:

 Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

Esto va a provocar situaciones problemáticas, cuando en las notarías los titulares pretendan inscribir sus obras nuevas acompañados de sus pertinentes documentos que acreditan dicha edificación, se van a encontrar que tendrán que aportar la representación gráfica de la finca donde se ubica la obra nueva.
Y aquí pueden ocurrir dos cosas, bien se aporte la definida en la certificación catastral, o bien una alternativa.

La representación gráfica alternativa (RGA), ya se ha indicado muchas veces que aunque está diseñada para las alteraciones de la propiedad inmueble, como parcelaciones, segregaciones, expropiaciones, deslindes, etc; para los casos de discrepancia entre la realidad y el catastro también serán las usadas con el fin de corregir los errores del Catastro.

A priori la RGA es “anti” tráfico inmobiliario por el coste económico y temporal que tiene; ello puede que “obligue” a muchos usuarios a consentir la representación gráfica que ya exista en Catastro para no frenar el expediente.

Esto puede tener consecuencias imprevisibles, ya que por un lado puede darse que la delimitación catastral pueda estar erróneamente localizada tanto que la delimitación del edificio invada otra parcela (finca); o por el contrario se opte por otra vía, aportando la delimitación de la edificación que conste en catastro sin considerar si es correcto o no.

Ejemplo de edificación que no existe y catastralmente ocupa un caminoobra nueva delimitada

De cualquier modo, queda por ver como afecta la bondad y precisión de la geolocalización de los edificios de obra nueva en su cualidad jurídica.

Puesto que para mi entender , y puedo estar equivocado, el motivo de la incorporación de esta información en el Registro de la Propiedad y a continuación en el Catastro, obedece a la necesidad recaudatoria de tener catastrado todos los edificios para girar el correspondiente impuesto…ya que Hacienda somos todos, ¿no? 😉

Esta entrada fue publicada en Articulo y etiquetada , , , , . Guarda el enlace permanente.

2 respuestas a Delimitación de la “Obra Nueva” en la inscripción registral

  1. Arturo dijo:

    Estimado Pedro, todas las acciones deben ir encaminadas a la creación de una única referencia gráfica, y entiendo que este es el espíritu de la reforma. En ese sentido el catastro es una poderosa herramienta para representar la realidad física. Los procedimientos habilitados tanto por la parte de la DGRN como obviamente de la DGC deberán evitar ‘tentaciones’ como a las que haces referencia en tu artículo. Como siempre los reglamentos ayudan, pero en cualquier caso sigue siendo fundamental la concienciación de los afectados y el entendimiento de los múltiples usos de los que va a ser objeto la información de su parcela.

  2. Corredera dijo:

    La cuestión aquí sigue siendo cuál es la fuente de esa única referencia gráfica. ¿qué crédito tiene esa base gráfica si admitimos que un técnico utilice Google Earth para obtener coordenadas e introducir delimitaciones, como ha ocurrido y sigue ocurriendo, pues la Ley no lo ha impedido hasta ahora y la nueva tampoco lo ha acotado suficientemente? Es necesario que Catastro implemente el manejo de dos capas: una, de carácter topográfico, por definición, esto es, por la escala y procedimientos implicados en la toma de puntos, en la que sólo entren levantamiento acreditados, que actúe como capa de trabajo interna, pero real, de las mediciones realizadas a partir de la Ley, en la cuál se vayan cargando en primera instancia todos los levantamiento topográficos de inmuebles, para en segunda instancia darles traslado a la segunda capa, la pública y oficial, la que ya existe, vamos. La solución de que los técnicos desvirtuemos nuestro trabajo realizando un desplazamiento, giro y deformación de la realidad para adecuarla a lo que está mal, me parece un despropósito y genera una casuística y un marco de indeterminación enormes. Nuestro papel es certificar la medición y posición, la cabida y la geometría georreferenciada de los inmuebles. La de catastro buscar fórmulas para adecuar su parcelario a la realidad. Sé que supone un problema operativo, pero hay que tener claro el enfoque y algunos parece que no acaban de entender el problema que tenemos ya encima. Ah, y que quede claro que cuando hablo de topografía no lo hago desde un punto de vista gremial, sino por definición, por concepto, escala y procedimientos. ¡Parece que nos cuesta llamar a las cosas por su nombre! A mi como si el que mide es Pepito el de los Palotes, lo importante es que exista un procedimiento topográfico detrás de su trabajo, reglado y ajustado a la importancia del asunto. Pocos se están preocupando del sentido inverso: ¿y si nos piden que replanteemos una parcela para amojonarla, utilizando el catastro, pues acaba de ser registrada y ahora el nuevo titular quiere amojonar para ejecutar la obra de un nuevo cerramiento? ¿Utilizamos el parcelario catastral ( y montamos un pollo de tres pares de narices) o hay que solicitar copia del expediente para acceder a la situación topográfica de partida, antes de la deformación y giro? Valga esta pregunta para los que no lo han pensado. No es el caso de Pedro, pues me consta que “tiene pesadillas todas la noches con ella” 😉

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *