Tras leer el magnífico artículo escrito en el diario El Mundo, por Beatriz Corredor y Alfredo Millá, me he decidido a escribir éste como complemento a aquél, sobre todo porque creo que la problemática existente no sólo afecta al mercado de viviendas sino a todo el ámbito de la propiedad inmobiliaria.
A pesar de opiniones críticas con la reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro, recientemente aprobada, ésta no resuelve la desprotección del consumidor, que confiando en las instituciones como el Catastro, Registro de la Propiedad, Notarías y Administraciones locales, ven como al adquirir bienes inmuebles, a pesar de seguir escrupulosamente todos los procesos administrativos, burocráticos e impositivos, no tiene la máxima protección sobre sus propiedades.
Ninguna de estas instituciones vela por la correcta e inequívoca definición del bien inmueble, ni en su delimitación, ni en su superficie, ni en las cargas o afecciones que pudieran tener ocultas.
El consumidor se ve perdido en la descoordinación de estas instituciones donde ninguna de ellas se responsabiliza de los defectos que ocasionan la incertidumbre sobre el bien inmueble.
Es común que el ciudadano que adquiere un bien inmueble piense que tiene toda la protección sobre el mismo al haber superado todos esos trámites ante entidades públicas. Y solo cuando se aparece le problema, es cuando otra administración, justicia, debe tratar de resolver el problema, muy a menudo tarde, de forma costosa y que finalmente no pueda resolver.
Esta problemática no sólo afecta al consumidor de forma particular, sino también a la economía del país de forma general, con un dramático aumento de procedimientos judiciales entre particulares y entre particulares con la administración. Sumado a esto el componente social vinculado a casos de crímenes por disputas sobre los linderos.
Los inversores, especialmente los inversores extranjeros, son también los damnificados por esta situación sobre todo si tenemos en cuenta que en la mayor parte de países de nuestro entorno, las instituciones sí tiene una coordinación que gestionada por agentes específicos hacen confiable el sistema a los consumidores.
En lo que respecta a los bienes inmuebles sin construir, producto muy demandado dada la recuperación económica que se está produciendo, existe un defecto de partida al inicio del negocio inmobiliario, no es otro que la definición inequívoca del bien, la definición geométrica y georreferenciada,
“Como, Cuanto y Dónde”
Es importante que el consumidor sepa que el Catastro no delimita las propiedades en su cartografía, sino que es una aproximación, a veces cercana y otras muchas muy alejadas, de los límites legales de propiedad. Así mismo, la definición de los límites de propiedad en los documentos urbanísticos tampoco tiene validez legal.
Por tanto cuando se interactúa con el primer agente del proceso de actividad inmobiliaria, el Notario, la descripción del bien se arrastra del título existente, cuando se da un cambio de titularidad, o bien se incorpora la descripción del catastro, cuando se da la creación de la primera titularidad en el Registro de la Propiedad.
La génesis del problema radica en la generación del bien inmueble. Básicamente hay dos medios para que esto se produzca.
El primero de ellos es la inmatriculación que consiste en la primera inscripción en el registro de la propiedad que debe venir precedido por la creación de algún título de propiedad mediante algunos de los siguientes tres tipos, bien un instrumento autorizado por fedatario público, bien por una sentencia judicial o bien por un expediente administrativo.
El segundo medio para generar un bien inmueble es la alteración de uno ya existente mediante algunos de los siguientes procedimientos: división, segregación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria o expropiación.
Existe un tercer estadio en cuanto a la alteración de los bienes inmuebles que consiste en la provocada por la interactuación del dominio público con la propiedad privada en los deslindes administrativos, provocando una nueva definición de dichos bienes.
El caso más notorio es la aplicación de la nueva legislación de Costas, aunque sin desmerecer el impacto que tienen los últimos deslindes de dominio público hidráulico, monte público y vías pecuarias, que sin duda provocan gran alarma social, aún más cuando una vez realizados los deslindes, la obligatoriedad de inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad no se produce con la indefensión ocasionada al particular.
En todos estos procesos no existe la definición del agente que, con especial cualificación y grado de responsabilidad, acometa las tareas técnicas de generar la documentación específica que complemente a los otros agentes que sí están perfectamente definidos, en el ámbito jurídico y administrativo, como los Notarios, Registradores de la Propiedad y funcionarios de las corporaciones públicas.
Pero además de no existir el agente, y es aún más grave, tampoco existen los protocolos o procedimientos explícitos de la metodología a seguir en la definición geométrica y georreferenciada de los bienes inmuebles que luego serán contemplados jurídicamente por los agentes jurídicos.
Tradicionalmente estos agentes jurídicos han rehusado la inclusión de la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble en la generación de títulos alegando que ello ralentizaría el tráfico inmobiliario además de encarecerlo. Quizá en el siglo XIX, cuando la legislación jurídica de aplicación fue creada, podía ser cierta la ralentización y encarecimiento alegado, pero en pleno siglo XXI parece anacrónico realizar tal afirmación.
Al igual que se explica en el artículo referido, la aleatoriedad existente en el marco jurídico-administrativo provoca una incertidumbre en el inversor que no sólo afecta al mercado de viviendas sino también, y con un mayor impacto, al mercado de suelo tanto urbano, urbanizable como el no urbanizable.
No en vano, la problemática de las construcciones ilegales en suelo no urbanizable tiene un impacto muy negativo, sobre todo en la costa sur y oriental de España, donde los compradores de buena Fe, la gran mayoría extranjeros, están viendo como el sueño de su retiro desaparece de sus ojos tras invertir los ahorros de toda una vida.
Yo también quiero sumarme a la iniciativa de crítica constructiva con el objetivo de impulsar propuestas de mejora, y ahí, nuestra aportación es la determinación de procedimientos y estándares que establezca de forma inequívoca la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble.
#PorUnSistemaEficienteSeguroCertero
Excelente artículo sobre la seguridad jurídica de la propiedad inmueble, pues es un tema muy relevante en los países en que las transacciones inmobiliarias tienen un flujo y volumen importante (miles de transacciones diarias). El tema sigue latente en Canadá pese a que los ingenieros topógrafos tienen un producto que permite diagnosticar la situación jurídica y geométrica del bien raíz, llamado «certificado de localización”, que supongo es el que tiende a impulsar Pedro, cuando afirma la necesidad de establecer procedimientos y normas para le definición geométrica y georeferenciada del bien inmueble. Este certificado, es complementario a lo que afirma Pedro, pero sin embargo permite señalar las inconsistencias entre las diferentes descripciones del bien raíz en cuanto a delimitación, superficie, cargas y afecciones que aparecen en algunas de las instituciones nombradas. Esto permite a un bajo costo y de forma expedita señalar al momento de la transacción si se requiere una mensura de legitimación de linderos de la propiedad inmueble y darle la seguridad jurídica a la propiedad en cuestión. Excelente tema que requiere de mucha atención de los ingenieros topógrafos en España como en otros países. Gabriel Arancibia (Ing. Topógrafo y Agrimensor de Quebec, Canadá)