Después de leer las interesantes notas de Asunción Peix, sobre “Cómo gestionar con acierto los expedientes de dominio”, me ha venido a la cabeza un caso real que pasó por mis manos no hace mucho.
Es el típico caso de gestión de un expediente de dominio técnicamente (jurídicamente) perfecto, sobre todo porque consiguió su objetivo que no era otro que la inmatriculación de la Finca…Pero…sí, siempre hay un “pero”.
Tras varios años de haber conseguido la ansiada matriculación emergen los problemas.
La Historia:
En 1984 un señor compra un terreno rústico mediante contrato privado (ver imagen)
Unos años después el propietario “Juan”, encarga una medición de su finca siendo la superficie de ésta mayor de 2000 m2 (en contrato privado se indicaban 500 m2).
Pocos años después se inicia el procedimiento de expediente de dominio (ver imagen) y tras subsanar unos pequeños defectos de forma se consigue la inmatriculación.
Los Problemas:
Debido a una inocente “incidencia” catastral tras una reciente revisión donde se le atribuyen unas superficies construidas y “no declaradas” de albercas y casa de campo, este buen señor, bastante ignorante de todo lo que ha ocurrido años atrás, empieza a pensar que algo va mal.
A pesar del “reseñable” dato perturbador de las diferencias de superficies de su finca (medida antes de iniciar el expediente de dominio) y la descrita en el título/certificación catastral utilizado en dicho expediente, siguió adelante con el mismo, sobre todo porque cuando te encomiendas a un abogado que te gestiona un procedimiento judicial ( de jurisdicción voluntaria eso sí) confías en él “ciegamente”.
Ahora aparezco yo en escena, y tras el encargo de tratar de arrojar luz en este, hasta el momento, pequeño problema de diferencias de superficies, y tras “tirar de la manta” veo que en el contrato privado de compra venta se hace referencia a la parcela catastral que se correspondía a la finca objeto de transmisión.
Procedo con el levantamiento topográfico, georreferenciación y medición de la finca que su propietario, Juan, me indica recorriendo sus linderos delimitados por alambradas y diversos tipos de cerramientos.
Sobre esta base gráfica superpongo la cartografía catastral actual (coincidente con la correspondiente al momento del expediente de dominio) y tengo la primera sorpresa (bueno, en realidad no me sorprendió) al ver que la finca localizada por mi está alejada de la correspondiente en catastro unos 50 metros y además la forma de la misma son también diferentes así como la superficie.
Posteriormente consigo georreferenciar la cartografía catastral de cuando se realizó el contrato privado y consigo localizar las parcelas 71 y 72 correspondientes a la finca transmitida. Al superponer esta cartografía con la base gráfica realizada por mi, tengo una segunda sorpresa (esta vez más agradable) y pude comprobar como la localización de la finca se correspondía, más o menos, con las parcelas catastrales “antiguas”, en cuanto a su localización, no en cuanto a su superficie que era claramente superior a los 500 m2 declarados en el contrato privado.
Conclusiones
Partiendo de la premisa que el expediente de dominio es una herramienta muy útil para dotar de seguridad jurídica a los propietarios que no teniendo documentación legal que avale su propiedad quieran poner en regla todo ello para el futuro y así ahorrarse problemas, se puede convertir en un proceso costoso en tiempo y dinero, donde al final se produce un desprotección e inseguridad jurídica por la falta de control y sobre todo de protocolo adecuado.
La aberración de ligar las certificaciones catastrales a las inmatriculaciones dan como consecuencia la inclusión de más “ruido” a la información registral, ya de por si bastante ruidosa.
Volviendo al ejemplo de este post, decir que el pobre Juan tendrá que gastarse, de nuevo, dinero en promover otro expediente de dominio (además de lo que ya se ha gastado hasta ahora), y quizá esta vez no sea tan fácil conseguir la inmatriculación.
Desde luego todo esto avala la verdadera finalidad de nuestro sistema de seguridad jurídica ¿preventiva? donde la falta de transparencia en las administraciones implicadas junto a los intereses corporativistas de algunos profesionales redunda en el perjuicio al ciudadano.
Un caso muy enrevesado pero que se da más de lo que pueda parecer … las lindes en las fincas rústicas son un verdadero caos en muchos sentidos y, en ocasiones, se ven manipuladas por intereses contradictorios.
Gracias por tus aclaraciones por que aún que es más detectivesco que jurídico me parecen muy útiles.
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